ОПРОС

Что на данный момент наиболее актуально для Баку?

Решение транспортных проблем, включая уменьшение заторов на дорогах
Решение экологических проблем, включая контроль над качеством воды, загрязнение атмосферы и т.д.
Решение проблемы перенаселенности города
Озеленение и развитие лесопаркового хозяйства
 

МЕНЕДЖМЕНТ

Реформы в ЖКХ набирают обороты

Вот уже многие годы вопросы ЖКХ пользуются особой актуальностью во всех странах постсоветского пространства. Исключением не стал и Азербайджан. Время от времени на страницах газет публикуются статьи, посвященные данной проблеме, а на телевидении появляются специальные репортажи как о деятельности вновь созданных ОСЖ (Объединение собственников жилья), так и реформировании всей системы жилищно-коммунального хозяйства. Несомненно то, что вопросы по ЖКХ вошли в разряд злободневных тем, ровно как и ситуация на рынке жилья, будущий архитектурный облик Баку и другие. Причин тут несколько. Первое - это начавшийся бум жилищного строительства в Азербайджане. В результате переселения большого количества граждан в многоквартирные дома возник вопрос об эффективном управлении этих домов. В данной ситуации вырисовывается следующая картина: с одной стороны - старые многоэтажки, с действующими в них государственными управляющими структурами (ЖЭК или те же ЖЭУ), несмотря на приватизацию большинства квартир; с другой стороны - новостройки, где сбором средств и их неэффективным расходованием занимаются строительные компании. Таким образом, проведение реформ в сфере управления многоэтажными домами стало необходимостью.

Принятый в Азербайджане новый Жилищный кодекс ознаменовался как важный этап в становлении современной жилищной политики страны. Это еще один немаловажный фактор, который, в свою очередь, породил целый круг вопросов, касающихся главного «как будет осуществляться управление жилыми домами?». Эксперты, специализирующиеся в области экономики, не раз на страницах газет вели бурную полемику о том, какая форма управления предпочтительнее - ОСЖ (кондоминиум) или Управляющая компания. Со стороны экспертов выдвигалась необходимость упразднения ЖЭК (ЖЭУ), поскольку «в новом Жилищном кодексе нет никаких оснований для деятельности структур ЖЭК (ЖЭУ)». Следовательно, образовалось немало вопросов, а также прогнозов и предположений о том, «что придет на смену ЖЭК, какие новые структуры их заменят, как они будут работать и финансироваться, вырастут ли тарифы на коммунальные услуги» и другие вопросы. Некоторые аналитики стали выдвигать прогнозы типа «в стране может быть введена система управляющих компаний» или же «руководители ЖЭК стремятся создать частные компании, чтобы заменить ими свои же ЖЭК». Некоторая ясность появилась, когда прошло государственную регистрацию первое в Азербайджане Объединение собственников жилья (ОСЖ). ОСЖ «Бинагади-1» было создано на базе трех жилых домов, расположенных в Бинагадинском районе Баку. Затем в СМИ появилась информация и о создании подобных ОСЖ и в других районах столицы.

Поскольку процесс реформирования ЖКХ все еще продолжается, журнал Business Time решил получить ответы на возникающие вопросы, как говорится, «из первых уст» и обратился в связи с этим в Министерство экономики и промышленности Азербайджана. Известно, что именно это Министерство имеет соответствующие полномочия по реализации государственной политики в области жилищно-коммунального хозяйства. В его обязанности также входит обеспечение проектов государственной политики в области ЖКХ, подготовка концепции развития, государственных программ и нормативных актов в данной области.

Журналом были направлены соответствующие вопросы в Министерство экономики и промышленности, ответы на которые любезно предоставил заведующий отделом жилищно-коммунальной политики Министерства Низами Гасымов.

- Хотелось бы узнать какого рода структуры создаются Министерством вместо ныне существующих ЖЭУ (форма деятельности этих институтов, состав и другие). В СМИ уже обнародованы некоторые детали. Насколько они правдивы и можно ли получить более подробную информацию о предстоящей реорганизации системы жилищно-коммунального хозяйства?

- В первую очередь хотел бы отметить тот факт, что проводимые в Азербайджане целенаправленные реформы в области социально-экономического развития, также охватывают такую важную сферу как жилищно-коммунальное хозяйство. Основными приоритетами в этой области являются установление принципов рыночной экономики с сохранением социального баланса среди населения, развитие предпринимательства в данной сфере, предоставление собственникам жилья качественных и надежных услуг, а также за счет самофинансирования обеспечение финансовой устойчивости указанного сектора. В связи с этим за последние годы был проведен комплекс мер, направленных на удовлетворение жилищных нужд населения, повышение степени обеспечения их коммунальными услугами и развития соответствующей инфраструктуры, принят Жилищный кодекс Азербайджанской Республики, ряд нормативно-юридических актов.

В Жилищном кодексе определены следующие три метода управления, согласно первому управление жилым зданием осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме, второй - предусматривает осуществление управления непосредственно созданным Объединением собственников жилья (ОСЖ) или специализированным потребительским кооперативом, а третий - со стороны управляющей организации. В целом, выбор способа управления многоквартирным зданием определяется собственниками помещений в данном доме. Цель выбора вида управления - предоставить жителям многоквартирного дома право для решения задач, связанных с условиями удобного и безопасного проживания, сохранение в надлежащем виде и эффективное использование общего имущества здания.

Согласно Жилищному кодексу, метод управления многоквартирным зданием выбирается на общем собрании собственников жилых помещений здания, он может быть установлен и изменен в любое время на основе решения данного собрания. Решение общего собрания о выборе метода управления является обязательным для всех собственников помещений этого здания.

Хотел бы отметить, что Министерством экономики и промышленности постоянно предпринимаются меры по внедрению установленных законодательством новых методов управления. С целью пропаганды и просвещения новых отношений, формирующихся в жилищно-коммунальной сфере, под руководством Министерства во всех экономических регионах республики, а также в городе Баку и входящих в его состав административных районах были проведены различные мероприятия с участием представителей органов исполнительной власти, председателей муниципалитетов, предпринимательских субъектов и представителей общественности. Данные мероприятия были широко освещены в СМИ. Вместе с этим, регулярно проводились встречи с собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирных домов в различных районах города Баку, были даны необходимые рекомендации по организации общих собраний, посвященных внедрению новых методов управления и решению прочих организационных задач. В ходе встреч и мероприятий участники были проинформированы о необходимости принятия нового Жилищного кодекса, о его преимуществах и значимости.

Вместе с тем следует добавить, что Министерство прикладывает необходимые усилия по скорейшему претворению в жизнь работ, связанных с реформированием жилищно-коммунального сектора, развитием этой сферы в соответствии с принципами рыночной экономики и формированием в нем новых подходов; в целях изучения мирового опыта по внедрению новых методов управления в области жилищно-коммунального хозяйства продолжается реализация проекта «Поддержка реформ в жилищно-коммунальной сфере», осуществляемого при участии Европейского Союза.

В рамках проекта предпринимаются меры по поддержке организации деятельности Объединений собственников жилья. Согласно рекомендациям зарубежных экспертов в рамках данного проекта по инициативе и при поддержке Министерства экономики и промышленности, а также при организаторстве Исполнительной власти Бинагадинского района на территории Бинагадинского района создан Ресурсный информационный центр, главной задачей которого является проведение работ по пропаганде и просвещению собственников жилья.

В настоящее время в некоторых районах города Баку осуществляются соответствующие организационные работы по внедрению новых методов управления. В данное время в свыше 20-ти многоквартирных зданиях были созданы объединения собственников жилья, и некоторые из них уже прошли государственную регистрацию как Объединение собственников жилья (ОСЖ).

- Можно ли считать работу новосозданных ОСЖ (МММС) успешной? Будут ли они охватывать лишь многоквартирные здания? А как будут решаться жилищно-коммунальные вопросы в отношении домов, построенных в советское время («хрущевки», «сталинки» и другие)?

- В результате проведенных соответствующих работ со стороны Министерства экономики и промышленности в области информирования и просвещения собственников жилья многоквартирных домов (МКД), в различных районах города Баку были созданы объединения собственников жилья. Семь из них уже прошли регистрацию в Министерстве юстиции. В настоящее время ведутся необходимые работы по созданию ОСЖ в многоквартирных зданиях Ясамальского, Наримановского, Хатаинского, Сабаильского районов Баку, а также в других регионах страны, в том числе в городах Сумгайыт и Мингячевир.

Механизм управления в вышеуказанном законодательстве распространяется на все типы многоквартирных домов, в связи с этим внедрение указанных выше способов управления вполне допустимо независимо от сроков строительства и формы его собственности. Следует подчеркнуть, что из 7 ОСЖ, прошедших государственную регистрацию, 4 ОСЖ образовались в МКД, построенных в советское время и открытых впоследствии для приватизации, а 3 - в новопостроенных высотных зданиях.

Одно из основных преимуществ нового способа управления заключается в том, что, согласно Жилищному законодательству, новая система позволяет жителям самостоятельно распоряжаться принадлежащим им недвижимым имуществом, использовать общее имущество в наиболее выгодной им форме. К тому же, эта система способна бесперебойно обеспечить жильцов многоквартирных домов (МКД) высококачественными коммунальными услугами, создать им условия безопасного и комфортного проживания в своих домах, позволяет регулярно проводить санитарные и ремонтные работы, а также работы по благоустройству как внутри здания, так и на близлежащих территориях жилого дома. Еще одной отличительной чертой новой системы управления является и то, что она позволяет собственникам решать проблемы, возникающие на время содержания и эксплуатации многоквартирных домов, в наиболее короткие сроки.

Хотел бы сообщить, что такого рода методы управления применяются во многих странах мира, включая и развитые европейские страны, в том числе в России, в США, и считается прогрессивной формой управления.

Считаем, что создаваемые в настоящее время ОСЖ сыграют немаловажную роль в формировании в этой сфере альтернативных субъектов управления, помимо этого их роль может быть незаменима в плане роста конкуренции в сфере жилищно-коммунальных услуг, развитии предпринимательства, повышении качества оказываемых населению услуг, и в результате может создать благоприятные условия для управления жилищным фондом в соответствии с международными стандартами.

- Будут ли ЖЭУ полностью упразднены, если да, то будет ли этот процесс постепенным, или известны какие-либо сроки?

- Как уже было отмечено, способы управления жильцы выбирают самостоятельно. Один из методов управления предполагает выбор управляющей компании или отдельного человека в качестве руководителя. Собственники, заключив договор с желаемой структурой, могут организовать сохранность и управление принадлежащим им жилищным фондом.

Существующие в настоящее время жилищно-коммунальные управления, будучи состоявшимися в данной области специализированными структурами, могут принять участие в управлении жилыми зданиями и оказании отдельных услуг на основе договора и формы управления, определенной решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (домов). И эта идея выглядит более реальной. В этом случае объем оказываемых услуг и сумма оплаты за услуги должны определяться исключительно на основании договоров, заключенных с собственниками.

Вместе с этим, одной из составных частей общего жилищного фонда страны является государственный жилфонд, а потому его сохранность и управление осуществляется его владельцем, то есть самим государством. При этом собственник также может поручить управление данным фондом специализированным учреждениям на основании соглашения.

В то же время на основании «Положения о местных органах исполнительной власти» местная исполнительная власть организует сохранность и управление жилых и нежилых помещений государственного жилищного фонда, также реализует полномочия, предусмотренные в Жилищном кодексе, а эти функции, в свою очередь, выполняются посредством объединений жилищно-коммунального хозяйства и существующими в их составе ЖЭУ. К тому же, в настоящее время жилищно-коммунальные управления участвуют не только в управлении зданиями, но также выполняют задачи, касающиеся соблюдения санитарных норм, использования по назначению жилых и нежилых помещений, выполняют работы по благоустройству и озеленению, уборке территории и множество других функций.

- Могут ли в результате реформирования жилищно-коммунального сектора повыситься тарифы на коммунальные услуги?

- Согласно Жилищному кодексу, жильцы многоквартирных домов (МКД) обязаны вносить плату за управление, сохранность и ремонт жилого помещения, а также оплачивать предоставляемые им коммунальные услуги.Сумма выплат касательно жилого помещения включает в себя плату за управление зданием, сохранность общего имущества, услуги и работы по текущему и капитальному ремонту. А плата за коммунальные услуги предусматривает покрытие расходов за снабжение горячей и холодной водой, газом и электричеством, теплом и канализацию.

Размер выплат касательно жилых помещений государственного жилищного фонда определяется Кабинетом министров Азербайджанской Республики, относительно муниципального жилищного фонда муниципалитетами, а что касается частного жилищного фонда, то в этом случае сумма надлежащих выплат устанавливается Объединением собственников жилья или же специализированным потребительским кооперативом.

Что же касается многоквартирных зданий, в которых Объединение собственников жилья или того же специализированного потребительского кооператива не существует, сумма выплат за сохранность жилых помещений устанавливается на основании решения общего собрания собственников помещений. Если собственники не примут какого-либо решения по этому поводу, то сумма платы определяется Кабинетом министров республики.

Вместе с тем, хотелось указать и на то, что тарифы на коммунальные услуги устанавливаются Тарифным (ценовым) Советом Азербайджанской Республики на основе рекомендаций соответствующих органов исполнительной власти и хозяйствующих субъектов.

- Можно ли узнать, хотя бы в общих чертах, какие еще реформы в жилищно-коммунальной сфере намерено провести Министерство экономики и промышленности в ближайшем будущем?

- Отмечу, что в настоящее время Министерство экономики и промышленности продолжает предпринимать меры по подготовке необходимых в области жилищно-коммунального хозяйства нормативно-юридических актов, занимается согласованием всего объема работ по реформированию данного сектора, проводит совместно с государственными органами и исполнительными властями, муниципалитетами широкомасштабную работу по просвещению в области применения новых методов управления в жилищно-коммунальной сфере.

Что касается наиболее главных целей и задач, то Министерству предстоит в первую очередь решить вопросы, связанные с внедрением положений Жилищного кодекса, развитием жилищно-комунального сектора в соответствии с требованиями рыночной экономики, совершенствовать уровень управления в данной сфере и привести его в соответствие мировым стандартам, в довершение полностью и наиболее качественным образом удовлетворить спрос населения в коммунальных услугах. Применение передового международного опыта и осуществление реформ в этой области - процесс продолжительный и приоритеты в данном вопросе определяются в соответствии со временем и требованиями населения страны.

Арзу Мамедова

 
 
 
 
333