ОПРОС

Что на данный момент наиболее актуально для Баку?

Решение транспортных проблем, включая уменьшение заторов на дорогах
Решение экологических проблем, включая контроль над качеством воды, загрязнение атмосферы и т.д.
Решение проблемы перенаселенности города
Озеленение и развитие лесопаркового хозяйства
 
 

ИТОГИ, 2015

Рынок недвижимости в стагнации

Падение цен на недвижимость в Азербайджане в среднесрочной перспективе продолжится, тем не менее эта сфера сохранит свою привлекательность для инвесторов.

К такому выводу пришли эксперты, анализируя нынешнюю ситуацию в мировой экономике, а именно товарные, валютные риски, снижение цен на нефть на фоне решения Федеральной резервной системы США о повышении впервые после 9-летнего перерыва базовой ставки до 0,25-0,50% годовых. Эти риски сохраняются даже вопреки тому, что ОПЕК приняла решение сохранять добычу нефти на текущем фактическом уровне.

Учитывая продолжающееся снижение цен на нефть, стоимость недвижимости продолжит уменьшаться, так как между динамикой цен на нефть и недвижимость есть сбалансированная зависимость.

В настоящее время, по словам гендиректора консалтинговой компании MBA Group Нусрета Ибрагимова, средняя цена на недвижимость в нефтяном эквиваленте составляет 22 барреля за 1 м2. Сегодня же эта зависимость составляет 35 баррелей за 1 м2. Это означает, что цены на недвижимость приблизительно на 50% превышают цены на нефть, что, в свою очередь, делает неизбежным дальнейшее снижение цен на рынке недвижимости.

Ибрагимов считает, что к небольшой стабилизации цен может привести возможность приобретения недостроенной недвижимости в ипотеку, что предусмотрено в «Инструкции по описанию недвижимости, прав на недвижимость, зарегистрированную в государственном реестре, и их ограничении», утвержденной Кабинетом министров Азербайджана.

«Если на рынок будет направлен большой объем денежных средств, что в данном случае вполне возможно, то он может стабилизироваться. Мы уже сталкивались с подобным явлением в 2009 году, и тогда приток денежных средств на рынок недвижимости позволил стабилизировать цены», - сказал глава MBA Group.

Прибыльность рынка жилья

Цены на недвижимость в Баку начали свое падение с конца прошлого года. После незначительного роста в марте 2015 года, связанного с девальвацией маната, с апреля снижение стоимости жилья продолжилось. Эксперты считают, что снижение цен на рынке продолжится как минимум до середины следующего года.

В мировой практике недвижимость считается одним из самых привлекательных инвестиционных вложений. Но за последнее время число предложений на рынке недвижимости страны сократилось, что соответственно привело к снижению цен и активности.

По мнению главного специалиста оценочной компании Koneko Вюгара Оруджа, несмотря на ожидания дальнейшего падения цен на недвижимость, инвестиции в эту сферу способны сохранить свою прибыльность.
Любая инвестиция, вне зависимости от сферы, - это риск. Эксперт рекомендует, что с учетом нынешних рисков на рынке, избегать инвестиций в недвижимость неправильно.

Гендиректор консалтинговой компании MBA Group Нусрет Ибрагимов также считает, что инвестиции в недвижимость не потеряли свою прибыльность, лишь увеличился период получения прибыли.

«Многие люди, вкладывая, хотят заработать как можно быстрее. Но если раньше приобретенную недвижимость можно было уже через 1-2 месяца продать дороже и получить прибыль, то нынешняя ситуация не дает таких возможностей. Поэтому сейчас не лучшее время для краткосрочных инвестиций, но благоприятный момент для долгосрочных инвестиций», - объяснил Ибрагимов.

В то же время эксперты считают, что желающим инвестировать в недвижимость пора задуматься и о регионах республики.

Понятно, что Баку остается благоприятным городом для инвестиций, но вместе с тем, учитывая государственные программы по развитию туризма, можно задуматься и об инвестициях в недвижимость, расположенную в регионах Азербайджана. Здесь можно отметить Исмаиллинский, Габалинский и Шекинский, а также прилегающие к ним районы.

Выгода застройщиков

Период застоя на рынке недвижимости может стать благоприятным моментом для инвестиций не только для частных инвесторов, но и строительных компаний.

Глава MBA Group считает, что сейчас строительные компании с высокой финансовой устойчивостью должны усилить свою деятельность на рынке.

История показывает, что в кризис инвесторы должны вкладывать активнее. «Во время встреч с представителями строительных компаний я не раз отмечал, что необходимо строить сейчас, чтобы спустя 2-4 года, когда ситуация стабилизируется и потенциальные покупатели вновь придут на рынок для приобретения товара, у инвесторов было, что им предложить. Если строительная компания сегодня останавливает свою деятельность и не создает предложение для будущего спроса, то завтра ее ситуация будет еще хуже, чем сегодня», - сказал Нусрет Ибрагимов.

Ожидается, что отмена с 2016 года налога на добавленную стоимость для строительных компаний Азербайджана, а также снижение налогового бремени при продаже жилых и нежилых участков позволят оживить рынок недвижимости.

Согласно действующим положениям Налогового кодекса, строительные компании платили 18% НДС с 225 AZN за каждый 1 м2 с применением коэффициента по территориальным зонам городов и районов страны. Изменения, которые вступят в силу в 2016 году, отменяют эти положения. Вместо этого строительные компании будут платить только упрощенный налог, который увеличился до 45 AZN (ранее 10 AZN), к которому также применяется вышеуказанный коэффициент.

По сути, строительные компании получили льготы в 10%. «Но для оживления сектора недвижимости этого недостаточно - необходимо снизить нагрузку на себестоимость строительства и в других сферах», - сказал эксперт.

При этом речь не идет о стоимости строительных материалов, так как цены на них в стране весьма приемлемые.

Необходимо устранить ненужные расходы, которые возникают при строительстве, с другой стороны, увеличить денежную массу на рынке, в чем нужно задействовать кредитные организации.

Для оживления рынка правительство Азербайджана приняло решение о выделении 250 млн AZN на ипотечное кредитование, что даст толчок развитию сферы недвижимости.

Наряду с этим Президент Азербайджана также дал поручение подготовить предложения по упрощению выдачи разрешений на строительство многоэтажных жилых домов и на их эксплуатацию. При этом Ипотечный фонд за счет привлеченных средств сможет выдавать кредиты на покупку жилья, где цена 1 м2 не будет превышать среднерыночную стоимость, определенную на момент выдачи ипотечного кредита в соответствии с зонами на территории районов и городов. На покупку квартиры в новостройке, на эксплуатацию которой выдано разрешение, отремонтированного жилья и квартиры в жилом доме, о ходе строительства которого, как и о сроках его завершения, общественность информировалась, также будет предоставлена ипотека по линии АИФ.

Данное положение разрешает принимать в залог жилье в новостройках, которое является предметом ипотеки. Как известно, на сегодняшний день население испытывает в связи с этим большие трудности. Желающие купить жилье вынуждены обращаться к родственникам, соседям и закладывать их недвижимость для получения ипотечного кредита. Учитывая эти проблемы и опираясь на мировую практику, Центробанк предлагает перейти к системе первичной регистрации.

Эти изменения способствуют развитию рынка дешевого жилья, которое будет доступно более широкому кругу населения.

Цены

Известно, что между спросом и предложением должен быть определенный баланс. На рынке недвижимости Азербайджана сегодня необходимо повышение как спроса, так и предложения. Чтобы увеличить спрос, нужно улучшить покупательную способность населения - увеличить реальные доходы населения и денежную массу на рынке, улучшить доступность к кредитам. А с другой стороны, должно быть необходимое количество предложений, чтобы рынок не терял своего равновесия.

Большая часть предложений на первичном рынке относится к квартирам эконом-класса (до $1000 за 1 м2) и среднего класса ($1000-1500). Доля квартир в этих ценовых диапазонах составляет 65% и 28% от общего портфеля предложений соответственно. Средняя стоимость 1 м2 в таких квартирах равна $725 и $1 140 соответственно. В общем портфеле предложений удельный вес квартир, стоимостью свыше $1 500 за м2, составляет 7%.

Больше всего предложений на рынке первичного жилья зафиксировано в Насиминском, Хатаинском, Абшеронском и Ясамальском районах Баку, на их долю пришлось 76% от всех предложений. 33% выставленного на продажу жилья на первичном рынке пришлось на Ясамальский район Баку, 16% - Абшеронский, 15% - Насиминский, 11% - Хатаинский, по 7% - Бинагадинский и Наримановский, 3% - Низаминский, по 2% - Сураханский, Сабунчинский и Сабаильский, 1% - Гарадагский районы Баку.

Снижение в течение года объема предложений на вторичном рынке жилья говорит о серьезной стагнации на рынке. Из-за событий на внешнем и внутреннем рынках владельцы квартир предпочитают снимать свою недвижимость с продажи и занимают выжидательную позицию.

Как и в предыдущие месяцы, большинство квартир, выставленных на продажу, находилось в Насиминском, Наримановском и Ясамальском районах. На их долю пришлось 56% предложений на рынке. Стоимость большей части выставленных на продажу квартир (42%) составляет до $1500 за 1 м2.

Нусрет Ибрагимов считает, что для стабилизации рынка необходимо в год привлекать на него порядка 250-300 млн AZN. На сегодняшний день возникает вопрос: возможно ли привлечь на рынок такое количество денег, и, с другой стороны, сможет ли рынок поглотить эти средства.

Глава MBA Group полагает, что на сегодняшний день нет возможности в привлечении таких сумм, так как нет источника, да и рынок сегодня не сможет освоить такую сумму. Поэтому говорить о стабилизации рынка пока рано.

В ноябре цены на рынке недвижимости Баку снизились на 0,43%, а за год - на 22,91%.

Как объяснил Ибрагимов, практически на всех сегментах рынка продолжается снижение цен. Исключением стал земельный рынок, где в ноябре цены повысились на 1,58% по сравнению с октябрем. Это связано с тем, что цены на данном рынке отвечают возможностям населения, поэтому активность на рынке земли сохраняется. Хотя в годовом измерении цены на земельном рынке снизились на 12,12%.

В ноябре цены на рынке вторичного жилья упали на 1,47% (снижение за год на 25,69%), а на рынке первичного жилья - на 2,52% (за год на 28,51%).

Наибольшее снижение за год произошло на рынке коммерческих объектов. Так, за год цены на этом рынке снизились почти на 34%, в ноябре наблюдался спад цен на 2,13%. Также продолжается снижение на рынке аренды недвижимости. За месяц цены снизились на 2,09%, а за год - на 20,16%.

В то же время...

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости изменчива. По данным MBA Group, в ноябре 2015 года количество выставленных на продажу в Баку коммерческих объектов увеличилось на 9,7% по сравнению с показателем предыдущего месяца.

После июня (рост на 23,08% - с 156 до 192 объектов) на рынке коммерческой недвижимости столицы наблюдалось снижение количества предложений, начавшееся еще в марте.

Согласно мониторингу, в ноябре на продажу были выставлены 116 коммерческих объектов, тогда как в октябре их число составило 105. При этом по сравнению с аналогичным показателем прошлого года число выставленных на продажу коммерческих объектов сократилось на 37,97% (187 в ноябре 2014 года).

Основную долю (47,1%) выставленных на продажу коммерческих объектов составляют «пустые участки» (тип участков, чье назначение является неопределенным, объект может использоваться в качестве офиса, магазина и в других целях), 25% - объекты обслуживания, 13,2% - магазины, по 7,4% - офисы и подвальные помещения.

Средняя площадь нежилых объектов составила 197,37 м2, что больше показателя предыдущего месяца на 6,2%.

В Баку самый большой участок был зарегистрирован около станции метро «Низами» в Ясамальском районе - 900 м2 (пустой участок), самый маленький - в Насиминском районе (пустой участок в 18 м2).

Колебания цен и активности на рынке в ноябре не привели к увеличению срока экспозиции объектов продажи. В течение месяца срок экспозиции нежилых объектов, как и в предыдущем месяце, составил 219 дней.

В ноябре стоимость 1 м2 нежилого участка в долларах снизилась на 2,13% (по сравнению с октябрем 2015 года), составив $2 947.

Средняя стоимость аренды 1 м2 в ноябре составила $14,25, что на 3,26% больше аналогичного показателя прошлого месяца.

Индекс цен в ноябре текущего года снизился по сравнению с аналогичным периодом 2014 года на 22%, по сравнению с октябрем - на 2,13%.

Прогнозы

Мнения экспертов по ожиданиям на рынке недвижимости страны практически совпадают. По мнению главного специалиста оценочной компании Koneko Вюгара Оруджа, в целом по итогам 2015 года цены на недвижимость в Баку упадут на 10-15%. Хотя в текущем году местами снижение на рынке доходило до 20%.

Аналогичные прогнозы сохраняются и на будущий год. Оживлению рынка недвижимости и притормозить его сокращение могут способствовать дополнительные средства на ипотечное кредитование, которые будут выделены в следующем году.

«Если будут смягчены условия ипотечного кредитования и увеличена сумма кредита, то рынок недвижимости в определенной степени оживится. Но это станет возможным в том случае, если в 2016 году начнут фактически действовать изменения в ипотечном кредитовании», - считает Орудж.

В то же время гендиректор MBA Group Нусрет Ибрагимов полагает, что влияние Ипотечного фонда на рынок недвижимости трудно переоценить.

С начала деятельности АИФ его доля на рынке недвижимости достигла 7%. Возможно, в будущем году (благодаря изменениям в условиях ипотеки и выделению из госбюджета 200 млн AZN на ипотечное кредитование) доля фонда на рынке резко увеличится. С такой ситуацией Азербайджан уже сталкивался в 2008-2009 годах: продажа квартир фактически приостановилась, но в июне 2009 года АИФ вновь заработал, и уже во второй половине 2010 года рынок недвижимости оживился.

При этом, по мнению Ибрагимова, рост финансирования АИФ способствует оживлению не только рынка недвижимости, но и строительного сектора в целом.

Исполнительный директор общественного объединения «Участники имущественного рынка» Эльнур Асадов считает, что из-за перерыва в ипотечном кредитовании стагнация на рынке недвижимости продолжится, что скажется и на ценах.

Илаха Мамедли

 
 
 
 
333